Sinal na compra de imóvel: por que não pagar antes do contrato

Um erro muito comum de quem compra um imóvel é pagar o sinal antes de existir um contrato que diga o que acontece com esse dinheiro. Às vezes é um Pix com um recibo simples.

O preço já foi acertado e fica a sensação de que, se você não pagar agora, alguém vai passar na frente. Eu entendo essa pressa. Mas o sinal é a primeira quantia que sai do seu bolso numa compra que pode envolver o patrimônio de uma vida.

O que é o sinal na compra de um imóvel?

O sinal, que a lei chama de arras, é o valor pago para confirmar que as partes fecharam o negócio. Ele não é um valor à parte: já faz parte do pagamento do preço.

O caminho natural é pagá-lo junto com a promessa de compra e venda, quando preço, prazos e forma de pagamento já estão definidos. A partir dali, falta o negócio se completar: o pagamento do restante, a escritura e o registro.

O problema aparece quando algo trava no meio desse caminho. O financiamento não sai, surge uma pendência no imóvel ou alguém desiste. O sinal volta? Volta em dobro? Fica com quem recebeu?

Por que pagar o sinal antes do contrato parece uma boa decisão?

Porque parece só um gesto de boa-fé. Você mostra interesse, "segura" o imóvel e deixa o contrato para depois. Na prática, entrega dinheiro antes de conhecer a situação real do imóvel e as regras que valem se algo der errado.

Um caso recente do escritório

Atendi recentemente um cliente prestes a comprar um imóvel ainda financiado. O pedido era para que ele pagasse o sinal logo, para garantir a compra. Minha orientação foi não transferir nada antes de a documentação ser analisada e de o contrato estar pronto.

Um imóvel com financiamento em aberto pode, sim, ser vendido. Parte do dinheiro da compra vai direto para o banco, que quita a dívida e libera a garantia. Mas isso muda a conta: o vendedor recebe o preço combinado menos o que foi pago ao banco.

Se o contrato não deixar isso claro, o vendedor pode dizer, mais tarde, que não recebeu o valor integral e cobrar a diferença do comprador. O contrato precisa registrar que o valor pago ao banco faz parte do preço e conta como pagamento feito ao vendedor. Com um recibo simples, nada disso estaria escrito.

Por que olhar a documentação antes de pagar, explico no artigo Análise de risco na compra de imóvel: quando ainda não vale a pena.

O que acontece com o sinal se alguém desistir?

A lei trata de dois tipos de sinal.

Sinal confirmatório (arras confirmatórias). Não dá direito de arrependimento. Se quem pagou descumpre, perde o valor. Se quem recebeu descumpre, devolve o que recebeu mais o equivalente, com correção, juros e honorários. Quem não deu causa ao desfazimento ainda pode pedir indenização se provar prejuízo maior.

Sinal penitencial (arras penitenciais). O contrato prevê, de forma expressa, o direito de desistir. Quem pagou e desiste perde o sinal; quem recebeu e desiste devolve o valor mais o equivalente. Não cabe indenização além disso.

Por isso, o contrato precisa dizer, de forma expressa, qual é o tipo de sinal. Sem essa definição, fica em aberto o que acontece com o valor se alguém desistir.

E ainda sobra a discussão sobre quem deu causa: se a quitação do financiamento não acontece no prazo e o comprador desiste, foi ele quem desistiu ou foi a situação do imóvel que impediu a compra? É essa discussão que um contrato bem feito evita.

Como o contrato protege o sinal?

Quando conduzo a elaboração de um contrato de compra e venda, alguns pontos ficam definidos antes de qualquer pagamento:

• qual é o tipo de sinal, confirmatório ou penitencial, escrito de forma expressa;

• em que situações o valor volta integralmente, como financiamento negado ou pendência no imóvel;

• o prazo e a correção da devolução;

• se houver dívida sobre o imóvel, quem a quita, quando a garantia é liberada e que o valor pago ao banco conta como parte do preço;

• o que acontece se uma das partes atrasar ou desistir.

O trabalho começa com uma reunião para entender a negociação e o que você precisa proteger. Depois vem a minuta e uma reunião de devolução, em que explico o que está escrito, para você negociar os últimos detalhes com segurança.

Quando procurar orientação?

Antes da assinatura e do pagamento do sinal. Se o sinal já foi pago, é possível reorganizar o restante da negociação com um contrato que trate desse valor e do que falta acontecer.

Contrato primeiro, sinal depois

O sinal mostra se a negociação começou com regras ou só com confiança. Contrato primeiro e pagamento depois: é essa ordem que transforma a pressa em uma compra segura.

Quer saber se você está cometendo esse erro? Me manda uma mensagem para que possamos conversar sobre o caminho mais adequado para a sua situação.

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