Contrato imobiliário é tudo igual? O que um modelo da internet não diz

Se alguém me perguntasse qual é o mito mais repetido sobre contrato imobiliário, eu diria esse aqui:

"Contrato é tudo igual. Pego um modelo na internet, ou o de outra

negociação, e já resolve."

De onde vem a ideia de que todo contrato imobiliário é igual

Faz sentido pensar assim. À primeira vista, os contratos parecem iguais: partes, imóvel, preço, prazo, assinatura. Um modelo pronto está a uma busca de distância, e sempre há um amigo ou parente com o contrato "que usou na última compra". Com a pressa do negócio, adaptar parece mais rápido do que fazer do zero.

Quase todo mundo que já negociou um imóvel ouviu essa versão.

Recibo de sinal: quando o documento já funciona como compromisso

O problema do modelo pronto é que ele foi escrito para uma negociação que não é a sua. Valor, forma de pagamento, prazo, quem paga cada custo e o que acontece se o financiamento não sair mudam de um negócio para outro. Quando o texto não reflete o que as partes combinaram, quem assina fica com um papel que diz uma coisa enquanto a conversa foi outra.

Essa distância entre o combinado e o escrito é a situação que mais me preocupa.

Tenho visto vendedores pedirem o pagamento do sinal antes mesmo de existir um contrato. Também vejo documentos chamados de "recibo de sinal" que, apesar do nome simples, já fixam preço, prazo, penalidades e condições do negócio. Quem lê só o título pensa em comprovante, e o texto, muitas vezes, é um compromisso.

Um exemplo real que já vi: recibos de sinal com cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, sem cláusula resolutiva. Isso quer dizer que a pessoa não pode desistir do que assinou. Quando o banco não aprovou o financiamento, o comprador precisou pagar do próprio bolso o saldo da negociação, sem estar preparado financeiramente. Ele achava que tinha assinado algo provisório.

Não é o que acontece em todo recibo, e não é uma regra de mercado. Mas acontece, e é um bom retrato do que um texto genérico, ou mal conferido, pode causar.

Três erros que eu vejo com frequência

Assinar sem ler. Não negociar as cláusulas resolutivas, que dizem o que acontece em caso de atraso, desistência, descumprimento ou financiamento não aprovado. E não ter em mãos a pré-aprovação do crédito. Um modelo da internet até pode ter uma cláusula com esse nome, mas ela nunca foi conversada entre as partes.

Qual a ordem certa para negociar um imóvel?

A orientação que eu dou é não pagar sinal antes de haver contrato. A sequência que eu recomendo é: primeiro a pré-aprovação do financiamento; depois a verificação documental do imóvel e das partes, a due diligence, também chamada de análise de risco; em seguida o contrato; só então o sinal; e, por fim, o financiamento.

A verificação documental é uma etapa separada, feita antes. O contrato coloca no papel o que as partes já negociaram e o que acontece se algo sair diferente.

Posso usar um modelo de contrato imobiliário da internet?

Pode servir de referência para entender como um contrato é organizado. Não substitui um texto feito para o seu negócio por profissional habilitado, porque o modelo não conhece o que foi combinado entre vocês.

E sim: o contrato precisa prever o que acontece se uma das partes não cumprir. É melhor que o texto já diga o caminho do que discutir isso depois que o problema apareceu.

Um contrato feito para o caso não elimina o risco de uma negociação imobiliária. Nenhum documento faz isso. Mas quem assina sabe de antemão o que combinou e o que acontece se algo não sair como previsto.

Quer saber se o seu caso se encaixa nisso? Tenho informações que te auxiliarão. O link está logo abaixo deste texto.

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