Contrato de compra e venda quitado: o imóvel já é meu?

Entre as dúvidas que mais aparecem no meu escritório, uma se repete com frequência: "Eu tenho o contrato, paguei tudo e guardo todos os comprovantes. O imóvel é meu, certo?"

Quem pergunta costuma estar nesta situação: comprou o imóvel há anos por contrato particular, quitou até a última parcela, recebeu a chave e cuida dele desde então, mesmo com o imóvel ainda sem escritura. Pagou reformas, contas e o IPTU. Passar o imóvel para o próprio nome parece uma burocracia que pode esperar.

A resposta curta é esta: você tem direitos, e eles são reais. Mas o contrato de compra e venda quitado, sozinho, não faz de você o dono do imóvel perante todos. Neste artigo, explico por quê, o que isso significa na prática e quais caminhos existem para resolver.

Por que é tão comum se sentir dono só com o contrato?

Porque, do ponto de vista de quem comprou, tudo o que dependia dela foi feito. Assinou, pagou e recebeu a posse. É natural se sentir dono depois disso.

E o contrato tem valor de verdade. A cláusula de irrevogabilidade e irretratabilidade, presente na maioria dos contratos de compra e venda, impede o vendedor de desistir do negócio e garante a você o direito de exigir a transferência do imóvel. Quem pagou não está desprotegido.

O ponto é que esse direito ainda precisa chegar ao lugar certo.

O contrato de compra e venda quitado transfere a propriedade?

Não. O contrato vale entre você e o vendedor, mas, sozinho, não transfere a propriedade do imóvel.

A compra de um imóvel passa por três etapas: o contrato, em que as partes acertam o negócio; a escritura, que em regra é feita no cartório de notas e formaliza a venda; e o registro dessa escritura na matrícula do imóvel, no Cartório de Registro de Imóveis. É o registro que transfere a propriedade.

Por isso, até quem tem a escritura em mãos, mas nunca a registrou, ainda não é dono. É daí que vem o ditado "quem não registra não é dono".

Quem é o dono enquanto o registro não acontece?

Perante o cartório e perante terceiros, o dono continua sendo quem aparece na matrícula. Na maioria dos casos, o vendedor.

A lei diz isso de forma direta: enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo considerado dono do imóvel. Isso significa que, para quem olha de fora, seja um banco, um juiz ou um futuro comprador, o imóvel ainda está ligado à vida de outra pessoa.

Você sente isso quando decide vender, financiar ou dar o imóvel como garantia: para o banco e para o cartório, quem pode assinar ainda é o vendedor.

O que pode acontecer com o imóvel enquanto ele está no nome do vendedor?

O imóvel fica exposto ao que acontece na vida do vendedor, e nada disso depende de você.

Se o vendedor falecer, o imóvel pode entrar no inventário dele, e os herdeiros precisam participar para que a transferência aconteça. O que antes dependia de uma assinatura passa a depender de várias.

Se ele se divorciar, o imóvel pode entrar na partilha de bens do casal. E, como continua registrado no nome dele, o imóvel pode responder pelas dívidas que ele tiver.

É isso que torna o adiamento mais arriscado. O risco está no que pode acontecer com a outra pessoa enquanto o registro não sai.

Como passar o imóvel para o meu nome?

Existem caminhos, e o mais adequado depende da situação de cada imóvel.

Um dos caminhos, e o mais comum, é procurar o vendedor, assinar a escritura com ele e, em seguida, registrá-la na matrícula.

Quando o vendedor não pode ou não quer assinar, porque perdeu o contato, mudou de cidade ou simplesmente não colabora, a lei prevê meios de obter a transferência mesmo sem a assinatura dele.

E, em algumas situações, a usucapião também pode ser um caminho.

Estes são apenas alguns exemplos. Qual deles se aplica ao seu caso depende dos documentos que você guardou, da situação do vendedor e do imóvel.

Na minha prática, o primeiro passo é olhar para esses três pontos juntos, antes de escolher qualquer caminho.

Por que não deixar para depois?

Porque, quanto antes você começa, mais opções costuma ter, e mais simples tende a ser a solução.

Hoje, o vendedor provavelmente pode ser localizado, os documentos estão à mão e não há inventário no meio do caminho, nem do lado dele, nem do seu. Com os anos, cada uma dessas condições pode mudar.

O que hoje se resolve com uma assinatura pode passar a depender de herdeiros, de buscas, de mais etapas e de muito mais tempo.

Quem pagou tem direitos, mas é o registro que faz o imóvel ser seu perante todos.

Se você comprou um imóvel por contrato e ele ainda não está no seu nome, o melhor momento para cuidar disso é hoje, enquanto tudo ainda está ao seu alcance.

Está passando por isso agora? Me manda uma mensagem e eu te ajudo a entender o primeiro passo.

Solicitar orientação jurídica